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Was erwartet den Bauherren, wenn er sich mit dem Gedanken trägt, ein eigenes Einfamilien- oder Mietshaus zu errichten, sein Haus zu erweitern oder nur um zu bauen.

Natürlich muß jeder Bauherr einen realistischen Blick auf seine finanziellen Möglichkeiten haben. An einfachsten ist es, wenn man einmal unverbindlich mit seiner Hausbank spricht. Achtung, vergessen Sie nicht die Kosten für das Baugrundstück!

Mit diesem Wissen ausgestattet, sollte sich der Bauwillige an einen Planer wenden, der eine Bauvorlageberechtigung besitzt. Dieser kann die wichtigsten Informationen nennen und auch die Bauunterlagen für den Bauantrag erarbeiten.

Im Land Brandenburg sind z. Z. folgende Unterlagen für den Bauantrag erforderlich:

• amtlicher Lageplan mit Grundstücksgrenzen, neue und bestehende Bebauung, Wasser- und Abwasseranschluß usw.
• Entwurfszeichnungen (Maßstab 1:100)
• Statik
• Wärmeschutznachweis mit Wärmebedarfsausweis nach EnEV
• Nachweis der gesicherten Entwässerung
• Stellplätze für PKW

unter Umständen noch

• Brandschutznachweis
• Schallschutznachweis

Tip:

Planen aus einer Hand ist besonders für den Bauherren vorteilhaft. Fachleute sind Individualisten und neigen dazu, die Bedeutung ihres Fachgebiet im Entwurf besonders zu betonen.
Ein ausgewogener Entwurf ist besonders von Planungsteams zu erwarten. In langjähriger Zusammenarbeit haben die Beteiligten ein gutes Vertrauen erworben, so daß die Belange der Bauherren und nicht die Eitelkeiten der Ingenieure im Vordergrund stehen.

Bei größeren oder schwierig erscheinenden Vorhaben sollten weitere Fachleute einbezogen werden:

• Fachplaner für Heizung-, Sanitär- und Lüftungstechnik
• Fachplaner für Elektroinstallation
• Baugrundgutachter

Die Fachleute können bekannte Handwerksmeister sein. Bei größeren Vorhaben sollte man jedoch unabhängige Planer (Architekten und Beratende Ingenieure) beauftragen. Nur sie können eine von Herstellern und Lieferanten unabhängige Beratung garantieren.

Noch während der Planung hat der Bauherr Anspruch auf Angaben zu den Baukosten. Diese können beim Beginn der Entwurfsarbeiten nur geschätzt werden. Mit Bereitstellung der Genehmigungsunterlagen sind Kosten unter Berücksichtigung von Toleranzen besser berechenbar.

Jeder Bauherr sollte sich dabei auch die Nebenkosten aufschlüsseln lassen, dazu gehören neben Gebühren für die Genehmigung, Honorare für Notar beim Erwerb des Grundstücks und die an der Planung beteiligten Fachleute, auch Kosten für die Kreditbeschaffung und Zwischenfinanzierung.

Die Beauftragung von Planern, die möglichst viele Gewerke im eigenen Haus bearbeiten, hat eine Reihe von Vorteilen. Für den Bauherren ist das bequemer. Die Abstimmung der Fachplaner im Haus des Planers erfolgt mit minimalen Reibungsverlusten. Durch die Sicht auf das Bauvorhaben als Ganzes wird bei Parallelbearbeitung eine Optimierung der funktionalen Lösung unter technischen und finanziellen Gesichtpunkten möglich.

In der Regel sind die Genehmigungsunterlagen keine Werkpläne, die den Unternehmer in die Lage versetzen, eine mangelfreie Leistung zu erbringen. In der sogenannten Ausführungsplanung müssen viele Details festgelegt werden. Das beginnt bei der Materialauswahl und endet bei der Bestimmung der Fliesenhöhe im Bad. Diese Einzelheiten sind auch hinsichtlich der Einholung von Angeboten wichtig.

Bei kleinen überschaubaren Vorhaben holt sich der Bauherr oft direkt vom Unternehmer ein Angebot für bestimmte Leistungen. Der Handwerker stellt dann meistens ein Leistungsverzeichnis mit den Regelleistungen und den dazugehörigen Mengen und den Preisen auf.

Seltenere und teure Verrichtungen werden im Angebot vermieden, weil sie häufig den Gesamtpreis verfälschen, so daß der Auftrag einer scheinbar preiswerteren Firma erteilt wird. Das führt dazu, daß diese Leistungen im Nachhinein beauftragt werden müssen. Der Bauherr muß nicht nur mit zusätzlichen, nicht eingeplanten Kosten ringen, sondern auch mit Preisen, die höher liegen, als seien die Preise vor der Auftragserteilung abgefragt worden

Da jeder Bieter sein Angebot unter seinem persönlichen Sichtwinkel erstellt hat, sind diese nur schwer vergleichbar.

Günstiger ist es auch hier, den Planer ein Leistungsverzeichnis erstellen zu lassen. Eine gute, detaillierte und eindeutige Leistungsbeschreibung hilft oft, Streitigkeiten über den Einsatz eines bestimmten Materials oder die Einhaltung von Qualitätsanforderungen und nicht zuletzt des Angebotspreises zu vermeiden.

Bei der Baudurchführung ist die Unterstützung durch den unabhängigen Fachmann ebenso wichtig. Er erkennt frühzeitig Ausführungsmängel. Seine Erfahrung erleichtert dem Bauherren auch in der Bauphase Änderungswünsche zu berücksichtigen, ohne daß die Qualität leidet und der Preis nicht ins Unermeßliche steigt.

Die Fachkenntnisse des Bauüberwachenden helfen, bei der Abnahme Mängel zu erkennen und deren Beseitigung oder Preisnachlässe durchzusetzen. Letztlich gilt es auch die Abrechnung zu prüfen. Selbst sehr gewissenhaften Handwerksmeistern können unbeabsichtigt Abrechungsfehler unterlaufen.

Baukosten

Die Planer stellen Kostenermittlungen an. Diese werden mit dem Planungsfortschritt immer präziser.

Die Fehlertoleranz liegt bei der Kostenschätzung im Bereich von ca. 30 %, und beim Kostenanschlag bei 10 %. Allerdings gibt es beim Bauen Situationen, die nicht immer vorausgesehen werden können. Mancher Bauherr wünscht hochwertigere Materialien oder es werden nicht erkannte Hindernisse im Baugrund oder der bestehenden Bausubstanz angetroffen.

Honorare

Die Vergütung der Architekten, Ingenieure und Fachplaner ist gesetzlich im Rahmen der Honoraranordnung für Architekten und Ingenieure (HAOI) vorgeschrieben. Die Höhe ist von verschiedenen Kriterien abhängig, z.B.:

• Fachgewerk
• Bausumme
• Schwierigkeitsgrad
• Leistungsumfang (= Leistungsphasen)
• Umbau

Ausgehend von den verschiedenen Kriterien gibt es Honorartafeln mit von-bis-Spannen.

Gelegentlich werden 10 % der Baukosten als Orientierungswert angegeben. Das ist jedoch in den seltensten Fällen zutreffend. Bei Umbauten ist das Honorar auf Grund des größeren Aufwandes oder der mitverarbeiteten Bausubstanz größer als bei vergleichbaren Neubauten.